Crise de l’immobilier en Estonie, à qui la faute?

La crise immobilière qui touche l'Europe et le monde n’a pas épargné l’Estonie. L’augmentation rapide du niveau de vie, une croissance forte et une forte spéculation ont entraîné un véritable boom des prix.
Je ne vais pas m’attarder ici sur les causes purement économiques mais sur d’autres aspects que les médias ne relaient pas ou peu mais qui sont pour le citoyen lambda la réalité de la situation ; ce à quoi nous sommes confrontés tous les jours.

Commençons par les prix puisque c’est finalement ça le plus important. Selon Statistics Estonia, les prix moyens d’achat d’un appartement 2 pièces au mètre carré à Tallinn, dont la vente a été réalisée par l’intermédiaire d’une agence immobilière sont les suivants (classés par quartier dans Tallinn) :

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Selon les quartiers, l’augmentation a été finalement assez homogène (sauf Vieille Ville cas à part). En 8 ans les prix ont progressé de plus de 300%.
Notez au passage l’année 2008. Le prix de vente n’a, contrairement à ce qui se dit, pas dramatiquement diminué : de -1% pour un appartement au centre à -16% à Lasnamäe (probablement le quartier le moins recherché et le plus éloigné du centre ville). On entend souvent parler de -30%, -50%... mais à quels types d’habitations s’appliquent ces pourcentages ? Aux vieux taudis dont personne ne veut, aux logements situés à l’extérieur des villes. Les appartements neufs situés à proximité du centre n’ont que très peu diminué. En cause, les agences immobilières et les constructeurs qui ne diminuent pas leurs prix et veulent conserver leurs marges bien grasses. En effet, durant la formation de la bulle, de nombreux immeubles neufs ont vu le jour, cependant la qualité de construction et de finition est lamentable : mauvaise isolation, douches en « plastique » sentant le très bas de gamme, interphone situé…sur le mur du salon (d’habitude il est poche de la porte non ?). Les marges sont donc préservées.

Il existe bien sûr des exceptions concernant la qualité mais le problème reste le même. Je suis un appartement situé à Kristiine, Tedre 35, depuis plus d’un an maintenant et, force est de constater que l’adaptation au marché a été nulle. Malgré des journées portes ouvertes et de très (trop) nombreuses campagnes publicitaires, l’essentiel n’a pas été fait en termes de prix. Le même appartement affiché au prix de 1 490 000 EEK en début d’année se négocie actuellement à 1 390 000 EEK : -6% seulement alors que la situation sur le marché nécessite des baisses bien plus importantes.

Le prix est bien sûr l’élément déterminant final mais avant cela la valeur du bien et son intérêt pour le client potentiel sont déterminés par le revenu de celui-ci. Ainsi, pendant que les prix de l’immobilier augmentaient de plus de 300%, l’augmentation du revenu moyen n’a été que de 170%. En même temps l’inflation n’a pas vraiment aidé à réduire cet écart (voir chiffres ci-dessous).

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Et encore, Tallinn n’est pas à plaindre comparée à d’autres villes du pays où les revenus ont augmenté moins rapidement alors que les prix de l’immobilier et l’inflation ont connu les mêmes croissances.

Aujourd’hui, la situation est simple : les salaires n’augmentent plus (ils diminuent même dans certains cas !), l’inflation en 2008 a été la plus forte de ces 8 dernières années (10,4%), et les prix de l’immobilier baissent à peine. La conclusion est simple : ventes d’immobilier en chute libre.

Que font les acteurs de l’immobilier pour remédier au problème ?

Selon moi, de nombreuses erreurs : 1/ ils suppriment des emplois et diminuent les salaires de leurs employés, 2/ ne veulent pas toucher à leurs prix pour conserver leurs marges et 3/ font de la publicité mensongère.

1/ La suppression d’emploi est logique mais la diminution des salaires, censée réduire les coûts de l’entreprise, est totalement illogique. Les salariés vont perdre toute motivation, et l’entreprise perdra encore plus.
2/ Les prix ne baissent pas. Ne vaut-il mieux pas vendre avec moins de marge que de conserver un stock important d’immobilier inactif (non loué, non acheté) ne rapportant rien. Certains tentent de louer leurs actifs mais les prix restent peu attractifs (surtout quand l’appartement n’est même pas équipé de cuisine et loué au même prix qu’un meublé…). Pourquoi ne pas diminuer de manière drastique les prix et supprimer toute forme de publicité autre que les supports online ? Cela aurait l’effet d’une bombe, le bouche à oreille fonctionne souvent mieux qu’une publicité coûteuse et au résultat incertain. Imaginez un panneau annonçant « Les soldes également dans l’immobilier, -25% immédiatement sur tout achat ! ».
3/ Cela éviterait de perdre le temps passé en publicités mensongères et relations publiques tentant de nous convaincre qu’il est temps d’acheter. Tous les jours des reportages très "objectifs" dans les journaux sont réalisés à bases d’interviews de personnes directement intéressées. Quelle crédibilité ? Aucune !

Enfin, et c’est peut-être la chose la plus énervante, parlons des agents immobiliers. Ils ont eu leur âge d’or, il faut maintenant qu’ils comprennent que la balle est du côté du consommateur et qu’il est temps de faire profil bas.
Combien de fois avons-nous visité un appartement…il faut tout d’abord obtenir un rendez-vous, ce qui n’est pas toujours chose facile ! Et oui, de nombreux agents avec qui moi ou mon amie avons pris contact n’ont pas répondu. Emails sans réponse, coups de téléphones restant sans retour malgré leur promesse de rappeler, quand ils n’annulent pas tout simplement un RV… de piètres vendeurs et ils se demandent pourquoi les gens n’achètent pas.

Et quand on parvient enfin à obtenir une visite, c’est à vous dégoûter d’aller en faire une autre : l’agent arrive en retard, lunettes de soleil sortant de sa voiture dernier cri. On rentre, l’appartement est à peine nettoyé. Nos demandes minimes d’aménagement sont refusées ou contournées (un placard plein à craquer que l’on avait demandé de vider, sinon quel intérêt d’avoir un placard ?). Quand aux négociations, tout simplement impossible ! Les agents se croient apparemment encore en position de force et ne veulent rien toucher.

Si, ils veulent toucher leur commission. Ça ils n'y touchent pas malgré l'absurdité de ce système (qui a également cours en France). Mais ici, le prix afin d'emménager dans un appartement loué représente plu d'un mois de salaire pour beaucoup: 3 mois de loyer (un mois en avance, un dépôt de garanti -encaissé bien sûr alors qu'ils ne devraient pas- et la commission de l'agent). C'est la commission de l'agent qui me dépasse. N'est-ce pas leur travail de nous vendre et de nous faire visiter des appartements? Ils ne le font, dans beaucoup de cas, pas correctement et je dois les payer pour ça... Bref encore un aspect très décourageant pour le consommateur. Du coup le particulier à particulier se développe.

Les choses commencent doucement à changer mais la route est encore longue. Prévoyez donc encore quelques baisses de prix car les Estoniens n’ont tout simplement plus les moyens d’acheter. Revenus en baisse, banques ne prêtant plus autant qu’avant, sans une action de la part des acteurs du secteur immobilier, rien ne va bouger en leur faveur.

Mes sugestions:
- Baisse radicale des prix des biens vendus
- Louer à de prix très raisonnales les biens non-vendus avec option d'achat
- Arrêt des publicité mensongères dans les médias décridibilisant totalement la profession et le secteur
- Agents immobiliers plus professionnels et respectant les clients (cela passe par la formation ou un package plus motivant)
- Suppression de leur commission et seulement un mois d'avance pour entrer dans un bien loué